新房低价盘绝迹刚需被迫转战是不是市场底部?


时间: 2019-06-19

  1月过半,杭州二手房的市场成交已迅速回升到去年12月底冲刺阶段的量。1月第二周的成交量相比第一周上涨90%,有中介利用这一数据营造市场回暖、房价要涨的氛围。

  上涨90%看着惊人,其实仅两周样本对比,参考价值并不高,第一周受元旦假期影响,第二周多是正常回归,另外,不管从成交量还是市场主体来看,还在幻想房价再上涨一轮,难!

  从2018年12月底开始,杭州二手房市场的成交量确有回升,今年1月以来,相比前面几个月的惨淡已略微回转,同比去年同期,成交持平。但这并不能得出市场暖、房价涨的结论,毕竟去年1月份是整个上半年除受春节影响的2月之外,成交量最低的月份。

  挂牌量上看,二手房存量压力还在增大。截至1月17日,杭州透明售房网二手房的挂牌量已超6.5万套,对比2018年10月中旬,新增了1.5万套。

  成交量的回升,有因价格下调而释放出的,据相关数据显示,2018年12月杭州大部分区域的二手房成交均价相比去年12月已下降10%以上,部分板块跌了15%左右。年底冲量,二手房市场议价空间较大,部分需求被释放。

  房价要涨,还得问二手买家答不答应,也是不少人笑称的“接盘侠”。从杭州二手房市场主体来看,多为刚需。

  据杭州我爱我家二手房分析报告,2018年杭州二手房市场成交各面积段中,60-90方的户型最受欢迎,占比达到近40%,是各区段中占比最大的部分,另外60方以下户型占比约31.6%,两者共计近72%,比2017年上涨了近6个百分点。

  从成交面积段来看,90方以下的刚需小户型呈增长趋势,90方以上户型均不同幅度下降。1183439.com,这意味着刚需贡献最大,是市场第一大军。

  而刚需可接受的价格并不高,随着房价的上涨,单价2万以下、总价低的房源越来越少,购房者购房预算不得不增加,本港台开奖结果!2018年杭州二手房2-3万的单价成交占比最高,达31.46%,而总价200万以下区间的成交依旧表现强劲,占比49%。

  有业主表示,自己的房子挂了几个月了都没成交,看着同小区的类似房源或多或少降价,内心纠结着要不要趁年前降一些卖掉。据下沙某房产中介介绍,近期房东挂牌价大多还是实在的,但依旧留有一定的议价空间,相对容易成交的还是刚需小户型。

  一面是持续增长的二手挂牌房源,一面是购买力有限的刚需群体,随着供求关系的转变,买方市场地位回归,二手房卖家空喊涨价,大概只有两个结果:要么被抛弃要么被笑话。

  12月一过,从1月的新房表现来看,推盘量已明显减少,成交量也顺势下滑。翻看1月上旬新房的成交数据,近期日成交量突破400套已表现不错,相比去年12月下滑一大截,与11月也存在一些差距。

  (数据范围:2018年11月-2019年1月17日非假期成交量,含富阳、临安)

  对于房企来说,每年的12月是重要的节点,往往需要业绩冲量,1月新年的开端压力放缓。但是从后续供应量来看,未来新房市场压力也不小,据不完全统计,2016、2017年拍卖高峰期出让的高价地中,还有近40宗涉宅用地未入市,2019年这些地块大概率会入市,价格方面可能并不亲民,一方面是新房限价已渐渐被突破,另从成本来看会走高价路线月以来,不少纯新盘入市试水,一些高价地突破限价,结果市场反应凉凉,如老余杭的国开东方凤凰台,均价29500元/平方米,登记期满未收到购房者意向申请。

  整体来看,新房后续供应量充足,未来科技城、南部卧城、良渚新城等板块还有超百万方存量,然而未来新入市价格对市场主体刚需来说,更难以接受,改善需求也会被压缩,高价房与市场需求匹配难,二手房价格回调之下一些需求将从新房转向二手房。

  春节年前,杭州二手房成交量略有回升也与此相关,加之中介业绩最后的冲量,数据表现变得好看了一些。但底部是否已经过去,还得看春节后,二手房的量价情况及新房市场是否能马力重开了。

 
 
 

               
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